Le propriétaire peut-il augmenter le loyer au renouvellement ?

Contexte juridique

Le principe fondamental régissant les baux d'habitation nus (non meublés) soumis à la loi du 6 juillet 1989 est celui de la stabilité du loyer en cours de bail. Le loyer initialement convenu entre les parties ne peut être modifié qu'une fois par an, et uniquement si une clause de révision annuelle est inscrite au contrat. Cette révision est strictement encadrée par la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.

Cependant, une exception majeure existe au moment du renouvellement du bail (généralement tous les trois ans pour un bailleur personne physique). Le bailleur peut proposer une augmentation de loyer, non pas sur la base de l'IRL, mais en invoquant une "sous-évaluation manifeste" du loyer par rapport aux prix du marché locatif local. Cette procédure, complexe et rigoureusement encadrée, est distincte de la révision annuelle et vise à corriger un déséquilibre économique avéré. Elle est principalement régie par l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Cadre légal détaillé

L'augmentation du loyer au renouvellement pour sous-évaluation manifeste est une procédure dérogatoire dont les conditions sont définies par l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et précisées par le décret n° 90-780 du 31 août 1990.

Le critère central est la sous-évaluation manifeste. Le loyer en cours doit être significativement inférieur aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il ne s'agit pas d'un simple écart, mais d'un décalage flagrant.

• Pour prouver cette sous-évaluation, le bailleur a l'obligation de fournir des références de loyers précises :
• Hors zone tendue : Au minimum six références de logements comparables situés dans la même commune ou une commune avoisinante.
• En zone tendue (liste des communes fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013) : Au minimum trois références de logements comparables situés dans le même groupe d'immeubles, le même immeuble, ou à défaut dans un secteur géographique et un type d'immeuble similaires.

• Une référence est considérée comme valide si elle détaille, pour un logement comparable :
• Le nom de la rue et le numéro de l'immeuble.
• L'étage et la présence ou non d'un ascenseur.
• La surface habitable et le nombre de pièces principales.
• L'état d'équipement (sanitaires, chauffage, etc.).
• La présence d'annexes (parking, cave, terrasse, etc.).
• L'année de construction et l'état général de l'immeuble.
• Le montant du loyer mensuel hors charges.
• La date de la dernière fixation ou du dernier renouvellement du loyer.

Le nouveau loyer proposé par le bailleur ne peut excéder la moyenne des loyers de référence fournis. De plus, la hausse est plafonnée : elle ne peut être supérieure à 50% de la différence entre le loyer moyen des références et le dernier loyer appliqué au locataire.

Étapes pratiques numérotées

1. Notification par le bailleur : Le bailleur doit notifier sa proposition de réévaluation au locataire au moins six mois avant la date d'échéance du bail. Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

1. Contenu de la notification : La lettre doit impérativement contenir le montant du nouveau loyer proposé et la liste complète et détaillée des références de loyers qui justifient cette proposition. Une notification incomplète est nulle et la proposition d'augmentation est réputée ne jamais avoir existé.

1. Réponse du locataire : À réception, le locataire dispose de quatre options :
2. - Accepter : Il notifie son accord par écrit au bailleur. Le nouveau loyer s'appliquera à compter du renouvellement du bail.
3. - Ne pas répondre : Son silence vaut refus. Le bail est reconduit aux conditions antérieures de loyer.
4. - Refuser et proposer une négociation : Le locataire peut contester les références ou faire une contre-proposition.
5. - Quitter le logement : Le locataire peut donner son congé en respectant son préavis, sans avoir à se prononcer sur la proposition.

1. Saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) : En cas de désaccord persistant, l'une ou l'autre des parties peut saisir la CDC. Cette saisine doit intervenir au moins quatre mois avant la fin du bail. La commission convoquera les parties pour tenter de trouver un accord amiable. Son avis est consultatif.

1. Saisine du juge : Si la conciliation échoue ou si aucun accord n'est trouvé avant l'échéance du bail, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire valider sa demande. Cette saisine doit impérativement intervenir avant la date d'échéance du bail, sous peine de voir le contrat reconduit à l'ancien loyer. Le juge fixera alors le nouveau loyer en se basant sur les éléments fournis.

Cas particuliers

• Zones soumises à l'encadrement des loyers : Dans les villes appliquant un dispositif d'encadrement (ex: Paris, Lille, Lyon, Bordeaux), la réévaluation pour sous-évaluation est doublement contrainte. Le nouveau loyer fixé ne peut en aucun cas dépasser le "loyer de référence majoré" en vigueur à la date de la proposition.

• Passoires thermiques (DPE classés F et G) : La loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021) a un impact direct. Depuis le 24 août 2022, il est formellement interdit d'appliquer une augmentation de loyer pour sous-évaluation (ainsi que toute révision annuelle) pour les logements dont le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est classé F ou G en France métropolitaine. Le bailleur ne peut donc pas initier cette procédure pour ces logements.

• Bailleur ayant réalisé des travaux : Si le bailleur a réalisé, depuis le dernier renouvellement, des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la hausse annuelle peut atteindre 15% du coût réel des travaux (TTC), sans être soumise au plafonnement de 50% de la différence. Les références restent cependant nécessaires pour justifier la sous-évaluation initiale.

Pièges à éviter

• Pour le bailleur :
• - Le non-respect du formalisme : Un délai de 5 mois et 29 jours, une lettre simple, ou des références incomplètes rendent toute la procédure caduque.
• - Utiliser des références non comparables : Un appartement refait à neuf ne peut être comparé à un logement ancien non rénové. Le juge écartera des références invalides.
• - Ignorer la classe énergétique du logement : Tenter une augmentation sur une passoire thermique est illégal et voué à l'échec.

• Pour le locataire :
• - Ignorer la proposition : Le silence vaut refus, mais il est plus prudent de notifier son refus par écrit pour éviter toute ambiguïté.
• - Accepter sans vérifier : Le locataire doit analyser scrupuleusement les références fournies. Il peut mener sa propre enquête sur les loyers du quartier.
• - Ne pas connaître la procédure de conciliation : La CDC est une étape gratuite et essentielle pour défendre ses droits avant une éventuelle action en justice.

Chiffres et délais 2026

• Délais clés :
• - Notification par le bailleur : 6 mois avant la fin du bail.
• - Saisine de la CDC par le locataire ou le bailleur : 4 mois avant la fin du bail.
• - Saisine du juge par le bailleur : Avant la date d'échéance du bail.

• Étalement de la hausse (Art. 17-2 II) :
• - Si la hausse est inférieure ou égale à 10% de l'ancien loyer, elle s'applique en une seule fois dès le renouvellement.
• - Si la hausse est supérieure à 10%, elle doit être étalée sur la durée du nouveau bail :
• - Par tiers annuels pour un bail de 3 ans.
• - Par sixièmes annuels pour un bail de 6 ans (bailleur personne morale).
• *Exemple pour 2026* : Un loyer de 700€ est réévalué à 840€ (+140€, soit +20%). La hausse étant supérieure à 10%, elle sera étalée sur 3 ans. Année 1 (2026-2027) : 700€ + (140/3) = 746,67€. Année 2 (2027-2028) : 746,67€ + (140/3) = 793,34€. Année 3 (2028-2029) : 840€.

• Loi Climat et Résilience en 2026 : Le calendrier d'interdiction de location se durcissant, la pression sur les bailleurs de logements classés E, F et G sera maximale. En 2026, l'interdiction de réévaluation pour sous-évaluation concernera toujours les logements F et G. À partir du 1er janvier 2025, la location des logements classés G sera interdite, et celle des logements F le sera à partir du 1er janvier 2028.

FAQ rapide

• Quelle est la différence entre la révision annuelle et l'augmentation au renouvellement ?
• La révision annuelle (indexation) est une simple mise à jour basée sur l'indice IRL, prévue au contrat. L'augmentation au renouvellement est une procédure exceptionnelle pour corriger un loyer "manifestement sous-évalué" par rapport au marché, nécessitant des preuves et une procédure stricte.

• Le bailleur a raté le délai de 6 mois, peut-il quand même augmenter ?
• Non. Si la proposition est envoyée moins de 6 mois avant l'échéance, elle est nulle. Le bail sera reconduit pour 3 ans aux mêmes conditions de loyer.

• La saisine de la Commission de Conciliation est-elle obligatoire ?
• Oui, pour le bailleur. L'article 17-2 précise que le juge ne peut être saisi qu'après l'échec de la tentative de conciliation. C'est un préalable obligatoire à l'action judiciaire.

• Mon logement est classé DPE E, mon loyer peut-il être augmenté au renouvellement ?
• Oui, en 2026, la procédure de réévaluation pour sous-évaluation reste possible pour un logement classé E. L'interdiction ne concerne que les classes F et G. Cependant, cela pourrait évoluer avec de futures législations.