Dans quelles villes l'encadrement des loyers s'applique-t-il en 2026 ?

Contexte juridique : les deux types d'encadrement des loyers

Il est fondamental de distinguer deux mécanismes distincts mais parfois confondus :

1. L'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation : Applicable dans les 28 agglomérations dites "zones tendues" (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013). Lors d'un changement de locataire, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà de la dernière variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué). Ce dispositif est général et permanent dans ces zones.

1. Le plafonnement du niveau des loyers : C'est le dispositif expérimental issu de la loi ELAN, objet de cette analyse. Il ne se contente pas de limiter l'augmentation entre deux locataires ; il fixe un plafond absolu que le loyer (hors charges) ne peut dépasser lors de la signature d'un nouveau bail (première location, relocation) ou d'un renouvellement. C'est ce mécanisme qui s'applique dans une liste restreinte de communes volontaires.

En 2026, ces deux systèmes coexisteront. Une ville appliquant le plafonnement des loyers est obligatoirement en "zone tendue" et donc soumise également à l'encadrement à la relocation.

Cadre légal détaillé

Le dispositif de plafonnement des loyers est encadré par l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Il a été pérennisé et étendu par la loi "3DS" du 21 février 2022. Son application est conditionnée à la publication d'un décret reconnaissant le caractère expérimental pour un territoire, suivie d'un arrêté préfectoral annuel.

Le mécanisme repose sur trois valeurs clés, fixées par le préfet chaque année pour chaque quartier et par type de logement (nombre de pièces, époque de construction, location vide/meublée) :

• Un loyer de référence : Le loyer médian constaté.
• Un loyer de référence majoré : Égal au loyer de référence + 20%. C'est le plafond légal que le loyer de base (hors charges) ne peut pas dépasser.
• Un loyer de référence minoré : Égal au loyer de référence - 30%. Il est utilisé dans le cadre de l'action en diminution de loyer au moment du renouvellement du bail.

Le bail doit impérativement mentionner ces loyers de référence, conformément à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Le complément de loyer La loi autorise un "complément de loyer" si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, non prises en compte dans la détermination du loyer de référence. Ces caractéristiques doivent être rares et déterminantes par rapport aux logements de la même catégorie dans le même secteur. Exemples : une terrasse de grande superficie, une vue directe sur un monument historique, des équipements de luxe. Une simple cuisine équipée ou un balcon standard ne justifient pas un complément. Le montant du complément et ses justifications doivent être explicitement inscrits dans le bail.

Villes et territoires concernés en 2026 Sous réserve de la reconduction des arrêtés préfectoraux et de l'absence de nouvelles candidatures validées d'ici là, les territoires où l'encadrement des loyers s'appliquera en 2026 sont :

• Paris (intramuros)
• Lille, Hellemmes et Lomme
• L'Etablissement Public Territorial (EPT) Plaine Commune en Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse)
• L'EPT Est Ensemble en Seine-Saint-Denis (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville)
• Lyon et Villeurbanne
• Bordeaux
• Montpellier
• Grenoble (dispositif entré en vigueur en 2025, il sera donc pleinement applicable en 2026)

D'autres métropoles (comme la métropole du Grand Nancy ou certaines communes du Pays Basque) ont manifesté leur intérêt. Il est possible que la liste s'allonge d'ici 2026.

Étapes pratiques numérotées pour vérifier et agir

1. Identifier la zone : Vérifiez si l'adresse exacte du logement se situe dans le périmètre d'une des communes ou EPT listés ci-dessus. Des outils cartographiques sont souvent disponibles sur les sites des préfectures ou des agences départementales d'information sur le logement (ADIL).

1. Consulter l'arrêté préfectoral : Recherchez l'arrêté préfectoral en vigueur pour l'année 2026 (il sera publié courant 2025). Ce document est la source officielle. Il contient les tableaux des loyers de référence par secteur géographique, type de location (nue ou meublée), nombre de pièces et époque de construction.

1. Analyser le contrat de location (bail) : Le bail signé en 2026 devra obligatoirement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement. Comparez le "loyer de base" (ou "loyer hors charges") inscrit au bail avec le loyer de référence majoré.

1. Calculer le dépassement : Si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le bailleur est en infraction, sauf si un complément de loyer est appliqué.

1. Contester le complément de loyer : Si un complément de loyer est appliqué et vous semble injustifié, vous disposez d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour le contester. La procédure est encadrée par l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 :
2. - Saisine obligatoire et préalable de la Commission Départementale de Conciliation (CDC).
3. - En cas d'échec de la conciliation, saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. Le juge pourra alors annuler ou diminuer le complément de loyer et ordonner le remboursement des sommes trop perçues.

Cas particuliers

• Bail mobilité : Ce bail meublé de courte durée (1 à 10 mois) est également soumis à l'encadrement des loyers dans les villes concernées, conformément à l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
• Colocation : Pour un bail unique, la somme des loyers acquittés par tous les colocataires ne peut excéder le loyer de référence majoré. Pour des baux multiples, la somme des loyers ne peut dépasser ce même plafond, et la quote-part de surface de chaque colocataire doit être respectée.
• Logements meublés : Le dispositif s'applique, mais les arrêtés préfectoraux prévoient des loyers de référence spécifiques, généralement de 10% à 20% plus élevés que pour les locations nues, pour tenir compte de l'ameublement.
• Passoires thermiques (DPE F et G) : La loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104) interdit toute augmentation de loyer pour ces logements depuis août 2022, y compris dans le cadre de l'encadrement. En 2026, les logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Un bailleur ne peut donc ni appliquer un loyer supérieur au précédent locataire, ni même l'indexer sur l'IRL pour ces biens.

Pièges à éviter

• Pour le locataire : Ne pas confondre le loyer de base avec le loyer "charges comprises". L'encadrement ne s'applique qu'au loyer hors charges. Méfiez-vous des charges forfaitaires manifestement surévaluées qui pourraient dissimuler un dépassement de loyer.
• Pour le bailleur : Omettre les mentions obligatoires relatives aux loyers de référence dans le bail expose à une amende administrative. Justifier un complément de loyer avec des arguments non valables (ex: "quartier calme", "proche des commerces") est risqué et peut mener à une annulation par le juge.
• Sanctions : En cas de non-respect du plafond, le préfet peut exiger du bailleur la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu au locataire, et prononcer une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Chiffres et délais 2026

• Arrêtés préfectoraux 2026 : Ils seront publiés par les préfectures concernées vers le milieu de l'année 2025 et s'appliqueront aux baux signés à partir de leur date d'entrée en vigueur.
• Indice de Référence des Loyers (IRL) : L'IRL continuera de régir les révisions annuelles des baux en cours. Sa valeur pour 2026 dépendra de l'inflation. Il ne permet en aucun cas de dépasser le loyer de référence majoré lors d'une relocation.
• Délai de contestation : Le délai pour contester un complément de loyer reste de 3 mois après la signature du bail.
• Interdiction de location : En 2026, les logements classés G+ au DPE sont interdits à la location. La prochaine étape sera l'interdiction de tous les logements classés G au 1er janvier 2028.

FAQ rapide

• Comment connaître le loyer de référence majoré pour mon logement en 2026 ?
• Il faudra consulter l'arrêté préfectoral de votre département pour 2026, une fois publié. Les sites officiels des préfectures ou des directions régionales de l'équipement (DRIHL/DREAL) le mettront à disposition.

• L'encadrement s'applique-t-il au renouvellement de mon bail ?
• Oui. Si votre loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer une augmentation jusqu'à ce seuil. Si votre loyer est supérieur au loyer de référence majoré, vous pouvez demander une diminution au moment du renouvellement.

• Mon logement est dans une "zone tendue" mais pas dans une des villes listées. Suis-je concerné ?
• Vous êtes concerné uniquement par l'encadrement de l'évolution du loyer à la relocation (plafonnement de la hausse à l'IRL), mais pas par le plafonnement absolu du loyer (loyer de référence majoré).

• Un complément de loyer peut-il être appliqué pour une place de parking ?
• Oui, si la jouissance d'une place de parking ou d'un box n'est pas une caractéristique commune pour des logements similaires dans le même secteur, elle peut justifier un complément de loyer, à condition d'être clairement mentionnée et valorisée dans le bail.

• Que faire si le bailleur refuse d'inscrire les loyers de référence dans le bail ?
• Le locataire peut, dans un délai d'un mois après la prise d'effet du bail, mettre en demeure le bailleur de le faire. Sans réponse sous un mois ou en cas de refus, le locataire peut saisir le juge pour obtenir l'inscription et potentiellement une diminution du loyer.