État des lieux : le guide complet pour locataire averti
L'état des lieux protège votre dépôt de garantie. Découvrez la checklist pièce par pièce, les pièges à éviter et notre outil IA d'analyse anti-retenue abusive.
Comment réussir son état des lieux en 6 étapes
- 1
Préparer le rendez-vous
Bloquez 1h, prenez le bail, une lampe, un mètre et de quoi écrire. Idéalement de jour.
- 2
Inspecter pièce par pièce
Sols, murs, plafonds, plinthes, prises, robinetterie, joints, VMC. Notez chaque défaut, même mineur.
- 3
Photographier chaque défaut
Plan large + gros plan daté. Conservez les originaux EXIF (preuve devant juge).
- 4
Relever les compteurs
Eau froide, eau chaude, électricité, gaz. Recopier les index sur le document.
- 5
Signer ou émettre des réserves
Si désaccord, refusez de signer ou ajoutez une mention manuscrite. Vous avez 10 jours pour compléter (chauffage : 1er mois).
- 6
Comparer entrée vs sortie
À la sortie, seules les dégradations imputables au locataire (hors vétusté) peuvent être retenues sur le dépôt de garantie.
Vétusté vs dégradation : ce que dit la loi
Vétusté (non retenable)
Usure normale liée au temps : peinture jaunie après 10 ans, moquette défraîchie, joints noircis par condensation. Le bailleur ne peut rien retenir sur votre dépôt de garantie.
Dégradation (retenable)
Trous, brûlures, casses, taches non nettoyables. Le bailleur applique un coefficient de vétusté (grille décret 2016-1813) sur le coût de remise en état.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Oui. La loi du 6 juillet 1989 (article 3-2) impose un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé loué en bon état.
Qui paie l'état des lieux ?
S'il est fait à l'amiable entre bailleur et locataire : gratuit. Si un huissier intervient (désaccord) : frais partagés à 50/50, plafonnés par décret.
Puis-je ajouter des observations après la signature ?
Oui : 10 jours pour tous les éléments, et 1 mois après la mise en route du chauffage pour les éléments de chauffage.
Le propriétaire peut-il retenir pour usure normale ?
Non. La vétusté (usure due au temps et à un usage normal) ne peut pas être imputée au locataire. Seules les dégradations sont retenables, avec application d'un coefficient de vétusté.
Que faire en cas de désaccord à la sortie ?
Refusez de signer ou ajoutez vos réserves manuscrites. Saisissez la Commission départementale de conciliation (gratuit) avant tout contentieux.
Notre IA analyse votre état des lieux
Uploadez le PDF d'entrée et de sortie : on identifie les retenues abusives, calcule la vétusté et génère le courrier de contestation.
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